专家指导：算清折旧费 让中介“宰客”无门

在二手房交易中，事关买卖双方的房屋价格不是偏高就是偏低，在事实上形成不公平的交易关系。正因为广大买卖双方不清楚一套房屋的本身价值，导致不少中介公司从中吃取差价，严重损害了买卖双方的利益。     
    日前，由本报房产部和成都全搜索房产频道联合推出的“帮您估房”专家在线交流平台上，来自四川诚信房地产估价有限公司的资深估价师、“帮您估房”专家团成员朱静与200多名买卖双方就房屋折旧相关难题作了热烈交流。     

焦点     

专家朱静介绍，房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。折旧费的依据，主要根据建筑造价、房屋残值和折旧年限等以下几个关键词来确定。     

关键词1：建筑造价     

据“帮您估房”专家介绍，建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用期限长达几十年，甚至上百年，在这样长时期内不仅物价变化很大，而且房屋可能在使用过程中进行二次装修或多次装修。因此，一般情况下的房屋建筑造价均不以其原始造价为计算依据，而应按重置价格计算，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。     

关键词2：房屋残值     

专家表示，房屋的残值是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工。机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。买卖双方应当注意的是，因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%：砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0。     

关键词3：折旧年限     

据介绍，折旧年限是住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或简称经济寿命。值得买卖双方注意的是，一套房屋的使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命，它受有形损耗的影响。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。     

关键词4：折旧费     

专家介绍，2000前以后的次新房，电梯公寓都是框架（包括框剪、钢混）结构，建筑物使用年限一般为60年；80年代至90年代的多层建筑一般是混合结构（有少量框架结构），建筑物使用年限一般为50年。房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定折旧，采用平均年限法。折旧费计算公式为：折旧费=C×（1-R）/N×t。其中C为建筑物的重新购建价格；R为残值；t为已使用年限；N为建筑物的经济寿命（即规定使用年限）。

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