地震或难影响地产股走势 购房需求才是关键

穆迪投资认为暂不会影响相关房企财务状况,还有分析称购房需求释放才是关键

汶川地震，举国哀恸。面对房屋倒塌无数，市场分析四川当地政府很可能将提高在建房屋的抗震级别以及房屋结构要求。同时，分析预计灾后重建将推高建材价格。此外，面对巨灾，市民的购房心理可能发生变化，短期推迟购房计划。这些无疑将增加房企的成本和资金压力。

不过，鉴于目前成本不是商品房销售价格的决定性因素，穆迪、丰盛融资及众房企都认为，长期看，地震对房地产板块没有太大影响。灾后重建时，地产商是否参与也尚不明朗，受访地产商均称尚无相关买地计划。

短期在建及销售项目延迟

雅居乐、万科、富力、恒大等地产商在重庆、成都均拥有楼盘。不过，据了解，建筑基本没有受损。不过，震灾发生后，在建工程多暂停施工，影响了在建计划。与工期延误相伴随的，还可能有销售计划的延误。宏源证券(000562)地产行业分析师杨国华分析，由于震灾带来的心理冲击，以及对房屋抗震质量的担心，市民可能会推迟购房计划，从而影响销售。

穆迪投资者服务公司对此表示认同。不过，穆迪分析师KavenTsang认为，尽管震灾可能造成在建或在售项目的进程延迟，但这些短期的负面影响不足以改变这些房企的评级或发展前景。但是，穆迪认为上述压力不足为虑。因为成都和重庆的项目在大房企的销售总额中占比不大。例如，在2008年中国海外发展、雅居乐、沿海绿色家园和中新地产控股已售金额里，成都、重庆的占比仅10%到15%.其它占比较大的公司，如有足够资金流，也可应付暂时的销售难关。

政府或提高建筑要求

富力成都分公司副总经理张琼估计，四川政府可能会在灾后对房屋结构及抗震能力制订更高标准的要求。因此，在建的项目可能需要重新设计施工，甚至建好的房子也可能推倒重建。这样无疑会提高地产商的建筑成本。

另外，为解决地震中造成的部分开裂，也需要再投入。雅居乐副总裁刘华锡介绍，公司在川部分建筑的砌砖、柱子与墙身之间等开裂20余处，属于小质量问题，将随后修缮。

同时，穆迪分析认为，灾后重建将直接推高四川周边市场的建材价格。对此，宏源证券地产行业分析师杨国华认为，这会进一步增加房企成本压力。不过，雅居乐副总裁称四川并非独立市场，建材的成本压力并不大。

刚性需求释放或是关键

尽管上述因素可能给房企带来成本及现金压力，从而影响房产股表现，但宏源证券地产行业分析师杨国华认为，长期来看，地震对房地产板块影响并不大。因为成本并非目前地产商销售价格乃至盈利的决定性因素。而且，就目前来说，哪怕项目集中在重庆、成都等地区的房产股，也没有受影响，如渝开发(000514)，近日走势都较平稳。

杨国华分析，购房刚性需求能否有效释放，才是影响房地产板块乃至股市走向的关键。一方面，目前国家政策抑制投资性需求，并且预计将持续；另一方面，目前房价对自住房需求者来说仍属高位，市场观望情绪浓厚。尽管地产商有资金压力，但目前仍不肯转变盈利模式。这样，便形成了地产商与购房者之间的博弈。

他预计，该博弈过程将持续较长时间，不会很快结束。尽管因通胀、热钱等因素，投资性需求仍对房价上行构成压力。但房价的下行压力更大。如果地产商顺利调整盈利模式，购房刚性需求得以释放，那么房产股会再度繁荣，从而带动股市的繁荣。否则相反。

对此，丰盛金融集团董事黄国英持同样看法。他预计，不论H股还是A股，如果大盘跌，地产股会跌得更重；如果大盘涨，地产股会跟涨，但幅度不会很大。

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