太原二手房市场追踪 政策利好：房市暖风频吹

2008年，降息、减税等一系列利好组合政策陆续出台。政策环境和经济环境的转变，为买卖双方再度博弈加足了筹码。

2009年春节前后，低迷的省城二手房交易市场，加速回暖。

毋庸置疑，中央和地方出台的多项 “新政”，促使合理的住房需求逐步释放，对二手房市场的回暖起到了决定性的作用。时至今日，这些新政在省城的执行情况如何？为此，记者走访了太原市房地局。

屡次降息暖市场

“降息”是国家促进二手房市场回暖的第一剂猛药。2008年9月起，央行在百日内连续五次降息，使5年期以上贷款利率从9月初的7.83%下降到当前的5.94%。与此同时，5年期以上公积金贷款利率也从5.22%下调到3.87%。贷款利率下调将会对老百姓买房带来直接利好，从而激发更多购房需求。

举例说明：对于20年还款期、40万购房贷款而言，商业银行与公积金贷款利率的调整分别使还款额减少561元/月和292元/月，还款总额分别减少13万元和7万元。这对刺激住房消费而言无疑是一个利好政策。

太原市房地产交易所相关负责人认为，降息可以改善二手房销售下降的趋势，但并不能够一招奏效。同时，与市场对房价下降的预期幅度相比，降息产生的购房成本下降不足以打消部分购房者浓重的观望心理。

银行七折“转按揭”

“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”

这项“新政”的出台，也为二手房市场起到推波助澜的作用。

记者从工行山西省分行了解到，该行新的个人存量住房贷款细则刚刚发布，细则规定：对2008年10月27日前发放的执行基准利率0．85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0．7倍的优惠利率。符合条件的客户无需申请，即自动调整为优惠利率。

对于众多购买二手房还贷款的人群来说，能够享受到银行的7折利率，着实可以大大降低贷款成本。

省工行一位工作人员告诉记者,以房贷尾款30万元,贷款期限20年计算,购房者在支付0.85倍基准利率时,需支付利息30.29万元(5.94%×0.85×20×30万＝30.29万元)；如按基准利率的七折计算,购房者所支付的利息约为24.94万元(5.94%×0.7×20×30万＝24.94万元),两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息。

记者了解到：在本地银行当中，对于符合条件的客户，工商银行、农业银行可自动调整为优惠利率。此外，中行、建行、招行、交行、兴业和民生银行均需要贷款人向银行提出申请，经审核后才能转为优惠利率。在优惠条件当中，除了贷款人所购住房为首套自住房、原贷款利率执行基准利率的0．85倍之外，各家银行还有不同的补充条款。

税费减免 政策利好

此外，政府对房地产交易税费的减免力度之大也是空前。多项税费调整的累加效应对促进二手房市场发展也起着积极作用。据了解，新政出台后，二手房需交纳的税费有：

卖方——

印花税：2008年11月1日前，按成交价的0.05%计征，2008年11月1日后免征。

营业税及附加税个人购买住房不满两年者，按成交价的5.5%计征。个人购买住房超过两年的非普通住宅，按售房收入减去购房价格差额的5.5%(含附加税)计征。

个人所得税：按(销售额-购买价款-合理费用)×20%计征。