天津房价先抑后扬

时至今日，快速疯长的房价和阶段性的涨停让很多人甚至业内人士看不清天津的房价到底是水深还是水浅。

2008年7月份开始，天津的房价开始逆势下滑，首先先从一手房市场开始，先是少量楼盘停销甚至滞销，然后就是形成全市性的商品房滞销，大量的开发商使尽浑身解数但无力回天，整个房市进入到严冬；二手房市场也好不了哪去，出现严重的持币观望、量价齐跌的严酷局面。当时还受到国际金融危机的国际形势的影响，很多市民还有业内人士认为房价肯定会严重下滑，明年（2009年）房市也不会回暖。持降价或看跌论观点的人充斥着市场，连老记都持悲观的论调。

进入2009年，接踵而来的小阳春、房市量价狂涨、每月环比增幅连续在10%以上等事实确实出乎人们的意料。不管是发展商，还是二手房的卖家，都在这段“黄金时间”拼命的涨价。据初步统计，一手房市场的价格普遍涨幅都在每平米1500-2000元之间，有的超过每平米3000元，而二手房市场的价格涨幅也在每平米1500元左右，上半年的媒体网络大都充斥着看涨论。

就在发展商、不动产中介机构看好“金九银十”并准备冲刺之时，却迎来了“银九铜十”，很多业内人士都在发牢骚，说：该涨的时候不涨，不该涨的时候却狂涨，真不知哪块云彩下雨。对于二手房交易而言，受政策影响最大的就是税收政策和二套房贷政策，虽然从九月份各家银行收紧了二套房贷政策，社会上有传闻2年期政策要到期，但十月份“黄金周”过后出现了二手房交易价平量涨的现象，卖方不断的涨价致使买方“望价兴叹”。据了解，河东中山门地区的房价两个月涨价幅度按套计算在5-8万，按单价计算在每平米1200-2000元区间。西站改造带来的是周边地区二手房价格的暴涨，原本均价在6000-7000元的房子，今年上半年已经炒到破9000元。近期天钢柳林规划区的海河南岸地区拆迁，原本一套50平方米40万左右可以买到的房子现在已经炒到近60万元。因拆迁而带来的周边市场价格上涨应该算正常，但非刚性需求带来的房价上涨凸显客户看涨追风的心里，这一心理再一次带来市场的观望情绪加重和市场看跌论的抬头。

目前的一手房市场也出现了交易量下滑的迹象。三季度一手房价格上涨速度很快，据了解，河西主要商圈的均价上涨了每平米2000元，中心城区9月底的均价与年初相比上升了3000-4000元每平米。正因为发展商的快速涨价带来了购房户的持币观望。还有一个现象是市内很多发展商将比较好卖的中小户型封盘，客户想买都买不到。据与业内人士了解到，有部分发展商认为到年底还会形成第三次的涨价潮，这样可以卖到好价格。人为的控制可售商品房供应量加上今年前三季度过度释放的新房销售，导致上市房产减少，这样也会迫使价格上涨。

今年前三季度房地产市场的微妙变化确实使参与者、旁观者看不清楚，市场中关于房价看涨论看跌论的博弈还会继续。纵观市场形势和政策导向，本人对第四季度和明年的走势定性为：价格的先抑后扬形成市场调整格局，产品结构有待更新。

价格先抑后扬观点。国际金融危机对中国的影响与中央拉动内需的宏观调控政策形成了相互抵消的作用，并且中国经济不降返升，成为世界经济保持可持续发展的典范。因此，中央将会调整相关的政策，引导市场进入合理化发展的区间，有关刺激鼓励住房消费的政策将会停止。目前执行的房产交易中的税收、利率等鼓励住房消费的政策即将到年底到期，在冬季来临之时市场将会表现“温暖如春”的反季节现象，元旦前的市场将会是本年最后一次的“热潮”，价格还会阶段性上扬。

产品结构有待更新的观点。年初本市提出并实施了700万平方米的保障性住房建设计划，年底部分房屋呈现并陆续交付使用。这12万套的小面积低价位住房将会冲击日益高涨的商品房市场；而市场中改善型住房消费人群比较青睐的户型大体在每套100-120平方米，超大户型洋房或别墅虽然越来越受到市场高端人群的追捧，但它站的份额毕竟比较小，还不能成为市场消费的主力。因此，将产品结构进行合理调整，迎合大量的改善需求和婚房需求的客户。

综上，年底前的量价上涨不能说是房地产市场高位下的“最后的疯狂”，而是阶段性政策调整的表现，属于市场合理调整范畴；明年随着大量保障性住房不断上市，市场消费人群结构将会发生变化，弱化了市场对商品房的购买力，或者说是明年的商品房市场是供大于求达到市场。价格在现有水平下合理调整甚至阶段性微降也属正常。